Die Immobilienfinanzierung
Die passende Immobilienfinanzierung zu finden, ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zum Eigenheim. Dabei stoßen Sie auf verschiedene Finanzierungsmethoden und zahlreiche Angebote. Der folgende Beitrag soll Ihnen dabei helfen, beim Thema Immobilienfinanzierung nicht die Übersicht zu verlieren.
Was ist eine Immobilienfinanzierung?
Als Immobilienfinanzierung bezeichnet man die finanziellen Mittel, die eine Privatperson oder ein Unternehmen zum Erwerb oder Bau eines Gebäudes benötigen. Das Eigenkapital reicht in der Regel nicht aus, um ein solches Projekt zu realisieren. Meist muss für 80 bis 100 Prozent der Gesamtsumme ein Darlehen aufgenommen werden. Aus diesem Grund wird Immobilienfinanzierung auch als Sammelbegriff für die verschiedenen Arten von Krediten verwendet, die nur zum Hausbau oder -kauf eingesetzt werden dürfen.
Eine Immobilienfinanzierung ist also ein zweckgebundenes Darlehen, mit welchem ein oft hoher Geldbetrag über eine längere Zeitspanne zur Verfügung gestellt wird.
Typen von Immobilienfinanzierung
Die verschiedenen Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung können entsprechend der Art und Weise, wie die Schuld getilgt wird, kategorisiert werden:
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die mit Abstand beliebteste Art der Immobilienfinanzierung. Bei dieser Kreditform verpflichten Sie sich jedes Jahr einen fixen Betrag in Form von gleichbleibenden Monatsraten zurückzuzahlen. Dieser jährliche Betrag, auch Annuität genannt, besteht aus den Darlehenszinsen und der Tilgungsrate. Mit fortschreitender Tilgung wird die Darlehenssumme kleiner, wodurch der Zinsanteil der feststehenden Annuität sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Zum Ende der Zinsbindung ist in der Regel noch eine Restschuld vorhanden, die mit einer Anschlussfinanzierung gedeckt wird.
Das Annuitätendarlehen zur Finanzierung zeichnet sich dadurch aus, dass die Zinsen bei Vertragsabschluss festgelegt werden und die Monatsraten während der gesamten Laufzeit immer gleich bleiben. Dies ermöglicht Ihnen eine hohe Planungssicherheit, da Sie von vornherein wissen, wie die Tilgung Ihres Darlehens ablaufen wird.
Durch die festen Zinsen erhöht sich mit fortschreitender Rückzahlung der Schuld außerdem der Tilgungsanteil der monatlichen Raten. So verringern Sie Ihre Restschuld vor allem gegen Ende der Sollzinsbindung in immer größer werdenden Schritten. Die Laufzeit eines Annuitätendarlehens dauert meist um die 20 Jahre, die darauffolgende Anschlussfinanzierung zur Tilgung der Restschuld nimmt in der Regel weitere 10 bis 20 Jahre in Anspruch.
Volltilgerdarlehen
Bei dieser Art der Immobilienfinanzierung entsteht keine Restschuld. Denn beim Abschluss eines Volltilgerdarlehens werden die Rückzahlungsraten so festgelegt, dass die komplette Kreditsumme zum Ende der Sollzinsbindung getilgt wird. Ein Volltilgerdarlehen für den Wohnungskauf funktioniert prinzipiell wie ein Annuitätendarlehen mit einem entscheidenden Unterschied: Am Ende der Laufzeit ist Ihre Schuld vollständig abbezahlt und Sie benötigen keine Anschlussfinanzierung für eine Restschuld. Banken gewähren bei einem Volltilgerdarlehen außerdem einen höheren Tilgungsanteil in den Monatsraten und oft auch einen Zinsrabatt. Damit wird eine möglichst rasche Rückzahlung des Darlehens gewährleistet, sodass Sie bereits nach 15 bis 30 Jahren schuldenfrei sind.
Tilgungsdarlehen
Diese Form der Immobilienfinanzierung wird auch Abzahlungsdarlehen genannt. Bei einem Tilgungsdarlehen werden Ihre Monatsraten mit der Zeit kleiner. Denn anders als beim Annuitätendarlehen wurde die Tilgungsrate bei Vertragsabschluss festgelegt und verändert sich nicht. Die Zinskosten nehmen entsprechend der Darlehenssumme ab, wodurch auch Ihre Rückzahlungsrate mit jedem Finanzierungsjahr kleiner wird.
Endfälliges Darlehen
Wie der Name schon besagt, wird ein endfälliges Darlehen am Ende seiner Laufzeit mit einer einmaligen Zahlung vollständig abgelöst. Davor werden zwar monatliche Kreditzinsen fällig, jedoch keine Tilgungsraten.
Immobilienfinanzierung – was kann ich mir leisten?
Je größer der Darlehensbetrag, desto höher Ihre finanzielle Belastung. Dieses Prinzip sollten Sie unbedingt beachten, wenn Sie eine Immobilienfinanzierung abschließen.
Zuerst sollten Sie ausrechnen, wie viel Geld Sie monatlich überhaupt zur Verfügung haben, nachdem Sie all Ihre Ausgaben des täglichen Lebens getätigt haben. Gehen Sie bei Ihrer Einschätzung realistisch oder sogar leicht pessimistisch vor, ansonsten laufen Sie Gefahr, sich finanziell zu übernehmen. Generell sollte Ihre Immobilienkreditrate nie mehr als 35 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens ausmachen.
Immobilienfinanzierung – welche Unterlagen brauche ich?
Bevor eine Bank ein Darlehen bewilligt, wird sie Ihre Kreditwürdigkeit prüfen wollen. Aus diesem Grund müssen Sie Ihre sogenannten Kreditunterlagen vollständig einreichen, wenn Sie eine Immobilienfinanzierung beantragen. Diese beinhalten neben Angaben zu Ihrer finanziellen Situation auch eine ausführliche Beschreibung der Immobilie und Informationen zu deren Beleihbarkeit.
In der folgenden Checkliste haben wir für Sie diejenigen Unterlagen zusammengefasst, die normalerweise von jeder Bank verlangt werden:
- Ihren aktuellsten Lohnsteuerbescheid
- Ihre drei neuesten Gehaltsnachweise oder Rentenbescheide
- Ihre aktuelle Renteninformation
- Die von Ihnen unterzeichnete SCHUFA-Selbstauskunft mit Vermögensaufstellung
- Ihr Nachweis zur privaten Krankenversicherung
- Ihre Verträge und Angaben zur Höhe der Raten von sonstigen Krediten
- Ihre Nachweise für sonstige finanzielle Verpflichtungen oder Unterhaltsleistungen
- Bekanntgabe von drohenden Insolvenzverfahren oder Vermögensabnahmen durch einen Gerichtsvollzieher in den letzten fünf Jahren
Die Finanzierung einer Wohnung
Immer mehr Deutsche beschließen, eine Wohnung nicht zu mieten, sondern sie zu kaufen. Gerade in Städten steigt die Tendenz zur Eigentumswohnung. In diesem Beitrag gehen wir näher auf die Finanzierung Ihres Wohnungskaufes ein.
Weitere Möglichkeiten eine Wohnung zu Finanzieren
Genauso wie beim Hauskauf ist auch beim Wohnungskauf Ihr Eigenkapital von grundlegender Bedeutung. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto weniger Zinskosten und kürzere Laufzeiten fallen bei Ihrer Immobilienfinanzierung an. Idealerweise sollten Sie mindestens 15 Prozent der Finanzierungskosten aus eigenen Mitteln begleichen können. Damit können Sie alle Kaufnebenkosten für beispielsweise den Notar, die Grunderwerbsteuer, den Makler oder anfallende Modernisierungen selbst aufbringen.
Das Finanzieren einer Wohnung ohne Eigenkapital ist prinzipiell auch möglich. Doch dann müssen Sie mit hohen Zinskosten und einer sehr langen Kreditlaufzeit rechnen.
Bausparvertrag
Als Bausparer erarbeiten Sie mit Ihrer Bausparkasse einen Sparplan, den Sie einhalten müssen. Wenn Sie die Konditionen des Bausparvertrages erfüllen, erhalten Sie zu dessen Laufzeitende ein Darlehen, mit dem Sie den Kauf einer Wohnung finanzieren können.
Das Bauspardarlehen können Sie ab seiner Auszahlung übrigens auch als Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbringen und entsprechend mit anderen Finanzierungsmöglichkeiten kombinieren. Außerdem dürfen Sie mit einem Bausparkredit eine Wohnung finanzieren, die Sie vermieten wollen.
Bei einem Bausparvertrag dauert die Ansparphase zwischen zwei und sieben Jahren und die Sollzinsbindung liegt zwischen fünf und 30 Jahren.
Bausparsofortfinanzierung
Eine Bausparsofortfinanzierung wird auch Konstantdarlehen genannt und ist im Prinzip die Umkehrform des klassischen Bauspardarlehens. Bei dieser Wohnungsfinanzierung erhalten Sie zuerst Ihr Darlehen und beginnen erst dann mit der Ansparphase. So können Sie zwar sofort eine Wohnung kaufen und profitieren von der gleichen Planungssicherheit wie beim Bausparvertrag, doch Sie haben auch Nachteile: Eine Bausparsofortfinanzierung kommt meist zu einem sehr teuren Zinssatz und die Tilgung einer Bausparsofortfinanzierung dauert durchschnittlich 30 Jahre.
Tipps zur Finanzierung der Eigentumswohnung
- Grundsätzlich sollten Sie nicht überstürzt handeln – weder bei der Entscheidung zum Wohnungskauf noch bei der Wahl der Finanzierungsmethode.
- Lassen Sie sich am besten unabhängig beraten und im Detail über Ihre Möglichkeiten informieren.
- Klären Sie auch ab, ob Sie staatliche Fördermöglichkeiten in Anspruch nehmen können.
Nehmen Sie eine realistische Einschätzung Ihres eigenen Budgets vor, um zu verhindern, dass Sie sich finanziell übernehmen.