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Eigentümerwechsel – Was passiert, wenn der Vermieter das Haus verkauft?

Kommt es zum Eigentümerwechsel, stehen viele Mieter vor der bangen Fragen, ob der neue Besitzer wegen Eigenbedarf kündigt. Und wie sieht es mit dem alten Mietvertrag aus, bleibt dieser bestehen oder droht hier eine Mieterhöhung? Wir haben alle Fragen für Sie zusammengefasst und beantworten alles zum Thema Eigentümerwechsel.

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Neuer Hausbesitzer – neuer Mietvertrag?

Die wohl drängendste Frage betrifft für Mieter, die einen Eigentümerwechsel haben, die des Mietvertrages. Doch zunächst kann hier beruhigt werden, denn ein neuer Vermieter kann keinen neuen Mietvertrag verlangen. Das sieht das Bürgerliche Gesetzbuch nach § 566 vor, denn das besagt, dass mit dem Eigentümerwechsel kein neues Mietverhältnis eingegangen wird, sondern der alte Mietvertrag gültig bleibt.

Das BGB sieht vor, dass der Käufer nach dem Eigentümerwechsel anstelle des bisherigen Eigentümers als Vermieter in den bereits abgeschlossenen Mietverträgen tritt. Das bedeutet, dass die bestehenden Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten auf ihn übergehen, und zwar auch dann, wenn diese Nachteile für ihn beinhalten.

Was passiert, wenn der Vermieter das Haus verkauft?

Beim Eigentümerwechsel sind Mieter nicht ohne Rechte und durch Gesetze gut geschützt. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter bei einem Eigentümerwechsel in den meisten Fällen optimal ab.
Kommt es zu einem Verkauf der vermieteten Immobilie, so steht dem Mieter darüber hinaus frei, sich ebenfalls als potenziellen Käufer ins Spiel zu bringen. Allerdings hat er kein Vorkaufsrecht und der Vermieter kann frei entscheiden, an wen er sein Eigentum weiterverkauft.

Allerdings gibt es hier eine Ausnahme, denn wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, das während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, dann besteht doch das Vorkaufsrecht. Hat der Vermieter einen neuen Käufer gefunden, bleiben dem Mieter zwei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob er den Kaufvertrag zu den exakt gleichen Konditionen übernehmen will oder der Vermieter an den ursprünglichen Käufer verkaufen kann.

Der Vermieter verkauft Haus – muss ich ausziehen?

Der Verkauf allein stellt nach Sicht der deutschen Rechtsprechung noch keinen Grund für eine Kündigung dar. Das Mietrecht besagt: Kauf bricht nicht Miete! Was bedeutet, der bestehende Mietvertrag behält in vollem Umfang seine Gültigkeit. Der neue Eigentümer kann Mietern nur dann ordentlich kündigen, wenn er Eigenbedarf anmeldet und dafür gibt es gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfristen von drei Monaten und die zwingend notwendige Nachweisbarkeit des Eigenbedarfs. Außerdem gibt es Sperrfristen, auf die wir später noch eingehen werden.

Eine ordentliche Kündigung ist beispielsweise dann wirksam, wenn dem neuen Besitzer nach dem Eigentümerwechsel großer wirtschaftlicher Schaden durch das bestehende Mietverhältnis entsteht. Allerdings muss auch dieser Umstand ordentlich nachgewiesen werden. In speziellen Fällen kann der neue Eigentümer jedoch tatsächlich das Mietverhältnis kündigen, und zwar dann, wenn er es angemessen wirtschaftlich verwerten will.

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Kündigung Mietvertrag wegen wirtschaftlicher Verwertung

Nehmen wir ein fast leerstehendes, baufälliges Gebäude, in dem nur noch wenige Wohnungen vermietet sind. Es kommt zu einem Eigentümerwechsel und der neue Eigentümer möchte das Gebäude abreißen und neu bauen. Dann lässt sich festhalten, dass eine Kündigung der bestehenden Mietverträge durchaus rechtens ist. Allerdings darf der Kündigungsgrund nicht darin begründet sein, die Miete zu erhöhen. Grundsätzlich haben Mieter auch in diesem Fall die Möglichkeit, sich mit sozialen Härtegründen gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen.

Vermieter verstorben – Haus soll verkauft werden

Stirbt der Vermieter, kommt es nicht selten zum Hausverkauf durch die Erben. Es ist allerdings nicht wichtig, wie dieses Erbe abgewickelt wird. Unabhängig davon, ob testamentarisch, durch einen Erbvertrag oder durch gesetzliche Erbfolge geregelten Hausverkauf, der Erbe übernimmt die Stellung des bisherigen Vermieters. Das tritt auch dann ein, wenn es keine Erben gibt und der Staat das Erbe annimmt.

Für den Mieter ändert sich also zunächst nichts und auch seine Mietzahlungen gehen auf das ihm bekannte Konto, zumindest so lange, bis der Erbe ein neues Konto mitteilt. Möchten die Erben oder nahe Angehörige die Wohnung oder das Haus nun selbst nutzen, kommt es zur Kündigung wegen Eigenbedarfs. Dazu erläutern wir die Vorgehensweise später im Text. Zur Kündigung ohne Eigenbedarf benötigt der Erbe entweder einen ordentlichen Kündigungsgrund nach § 573 BGB oder einen außerordentlichen Kündigungsgrund nach § 569 BGB. Möchte der neue Eigentümer die Wohnungen oder das Haus verkaufen, kann er nicht wegen Eigenbedarf kündigen.

Neuer Hausbesitzer – Anschreiben an Mieter

Der neue Vermieter ist für die bestehenden Mietverhältnisse zuständig, so das Bürgerliche Gesetzbuch. Der Verkäufer informiert in der Regel aber bestehende Mieter über den Eigentümerwechsel. Es ist auch üblich, dass der neue Vermieter die Mieter zumindest schriftlich begrüßt und sich vorstellt. Dem neuen Besitzer stehen nach dem Eigentümerwechsel natürlich die Mietzahlungen zu. Weiß der bestehende Mieter nichts über den Hausverkauf, dann zahlt er natürlich die Miete weiterhin an das bekannte Konto. Hier gibt es aber rechtliche Fallstricke, denn es steht die Frage im Raum, ob der Mieter durch Unkenntnis des Eigentumsübergangs von seiner Zahlungspflicht an den neuen Eigentümer befreit ist.

Soll heißen, müssen Mieter doppelt Miete zahlen, wenn sie nichts vom Eigentümerwechsel wussten und daher die Miete wie bisher auf das alte Konto eingezahlt haben. Grundsätzlich gilt hier gesetzlich, dass der Eigentümerwechsel rechtlich gesehen erst mit dem Eintrag ins Grundbuch verbindlich ist. Allerdings sieht § 446 BGB vor, dass die Mietverträge bereits ab dem Zeitpunkt der Übergabe an den neuen Besitzer übergehen. In der Regel wird daher bereits im Kaufvertrag geregelt, dass der Verkäufer den Käufer ermächtigt und ihm Vollmacht erteilt, sämtliche Ansprüche und Rechte aus dem Mietverhältnis, also auch die Mietzahlungen, schon ab der Übergabe an den Käufer geltend zu machen.

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Eigentümerwechsel durch Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung sieht dem Gesetz nach ein Sonderkündigungsrecht vor, wenn es zu einem Eigentümerwechsel von vermietetem Wohnraum kommt. Der neue Besitzer ist nicht an etwaige vertraglich vereinbarte erschwerte Kündigungsbedingung gebunden, sondern kann das Mietverhältnis am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Das Gesetz beruht auf Artikel 573d, Absatz 2, BGB. Das ihm dort eingerichtete erleichterte Kündigungsrecht steht dem neuen Eigentümer allerdings nur dann zu, wenn er es zum erstmöglichen Zeitpunkt nutzt.

Das Sonderkündigungsrecht nach einer Zwangsversteigerung für ein Grundstück findet anders als beim Verkauf einer vermieteten Immobilie über den normalen Weg nicht erst mit Eintrag ins Grundbuch Anwendung, sondern gilt bereits ab dem Zuschlag in der Versteigerung.
Zitat einbauen: Der Wortlaut von § 57 a ZVG:

Kündigungsrecht des Erstehers:

  1. Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen.
  2. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

Das bedeutet, bei Ersteigerung einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Hauses kann das außerordentliche Kündigungsrecht nur dann ausgeübt werden, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt und dies auch im Kündigungsschreiben aufgeführt ist.

Wie lange Kündigungsschutz bei Hausverkauf?

Grundsätzlich gilt, dass der Hausverkauf keine Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse hat. Unvermietete Immobilien erzielen auf dem Markt einen bis zu 30 % höheren Verkaufspreis als vermietete Objekte. Die Nachfrage nach freien Wohnungen ist in der Regel größer als die nach vermieteten Wohnungen. Bei einer vermieteten Immobilie kommt es aber häufig zu Komplikationen. So sind etwa Mieterhöhungen nach einem Eigentümerwechsel gesetzliche Grenzen gesetzt.

Auch das Vorkaufsrecht bestehender Mieter kann zu Problemen führen, denn der bestehende Eigentümer muss die derzeitigen Mieter über den geplanten Verkauf informieren und dann auf dieses Recht ggf. offiziell verzichten. Erst dann kann der Hauseigentümer einen Kaufvertrag über die Immobilie mit einem Dritten abschließen. Der Verkauf an sich ist aber kein ausreichender Kündigungsgrund. Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist nur dann möglich, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann.

Die Kündigungsfristen sind gesetzlich vorgeschrieben und betragen bei ordentlichen Kündigungen:

Nach § 573c Absatz 1 BGB muss die Kündigung des Mietverhältnisses bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats ausgesprochen sein. Sie wird dann zum übernächsten Monat wirksam, das bedeutet, es bestehen Kündigungsfristen für den Vermieter bei Verkauf der Immobilie von drei Monaten.

  • Mieter, die weniger als 5 Jahre im Mietverhältnis sind, haben eine Kündigungsfrist seitens des neuen Eigentümers von 3 Monaten.
  • Beträgt die Mietzeit zwischen 5 und 8 Jahren, dann verlängert sich diese Frist um weitere 3 Monate.
  • Bei einer Mietzeit von mehr als 8 Jahren, liegt die Kündigungsfrist dann sogar bei 9 Monaten.

Wurde aber ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen während der Mietzeit umgewandelt, dann gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren. Diese Frist kann jede Gemeinde oder Bundesland individuell auf bis zu 10 Jahre verlängern. Während dieser Zeit ist generell keine ordentliche Kündigung möglich.

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Eigentümerwechsel – Diese Rechte haben Mieter!

Der Vermieter muss die Mieter über den Eigentümerwechsel informieren. Sie können dann von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen oder darauf verzichten. Das gesetzliche oder vertragliche Vorkaufsrecht ist gesetzlich genauestens geregelt.

Bei umgewandelten Eigentumswohnungen gibt es ein gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter. Dieser muss innerhalb von 2 Monaten nach Mitteilung des Eigentümers über das Vorkaufsrecht entscheiden. Dagegen besteht KEIN gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters, wenn:

  • der Mieter eine Wohnung erst nach deren Umwandlung in Wohneigentum bezieht.
  • der Verkauf der Immobilie an Familien- oder Haushaltsangehörige erfolgt.
  • es sich bei der Vermietung um gewerblich genutzte Räume handelt.
  • eine Zwangsvollstreckung vorliegt.

Das vertragliche Vorverkaufsrecht für Mieter ist im Mietvertrag vereinbart und kann für private sowie gewerbliche Mieter sinnvoll sein. Allerdings benötigt dieses Vorkaufsrecht eine notarielle Beurkundung. Sinnvoll ist so eine Vertragsklauseln beispielsweise, wenn der Mieter Investitionen in die gemieteten Räume vornehmen will.

Kündigungsschutz bei Immobilienverkauf in Frankfurt

Solange die Immobilie in Frankfurt dem bisherigen Vermieter gehört, kann er die Mietverträge nicht wegen des geplanten Hausverkaufs kündigen. Kann der Vermieter allerdings belegen, dass die Immobilie unverkäuflich ist oder der Verkauf unwirtschaftlich wegen der vermieteten Wohnung wäre, kann er ein Sonderkündigungsrecht geltend machen. Die Darlegungs- und Beweislast liegt allerdings beim Vermieter und er muss sich bereits vor dem Kündigungsausspruch um den Verkauf der Immobilie bemühen.

Zu den wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen gehören solche von wirtschaftlicher wie auch persönlicher Natur. Grundsätzlich gilt aber wieder “Kauf bricht nicht Miete”, sodass der neue Eigentümer zwar Rechtsnachfolger des alten Vermieters ist, jedoch keine neuen Mietverträge verlangen kann, noch ordentliche Kündigungen aussprechen darf. Wie auch der frühere Vermieter kann er nur kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund hat, da wäre unter anderem der Eigenbedarf. Die gesetzlichen Kündigungsfristen von 3, 6 oder 9 Monaten sind je nach Mietdauer des Mieters einzuhalten.

Der neue Eigentümer kann nicht automatisch die Miete erhöhen. Er muss die gleichen gesetzlichen Vorgaben für eine Mieterhöhung einhalten wie der Vorbesitzer. Der neue Eigentümer ist für die Rückzahlung der Mietkaution zuständig, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Daran ändert der Eigentümerwechsel in Frankfurt nichts. Wird der neue Eigentümer jedoch zahlungsunfähig, kann sich der Mieter an den Vorgänger wenden

Eigentümerwechsel Frankfurt – Was ist die Eigenbedarf-Sperrfrist?

Bei einer Wohnraumumwandlung gilt laut BGB eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren. Diese Frist können die jeweiligen Bundesländer auf bis zu 10 Jahre verlängern. In diesem Fall ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht möglich. Nach Ablauf der definierten Sperrfrist kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden. Dabei hat er die gesetzlichen Vorgaben zu beachten.

Für öffentlich geförderten Wohnraum ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs für den Zeitraum der Förderung grundsätzlich ausgeschlossen. Die Sperrfrist für Eigenbedarf entfällt, wenn die Förderung, bzw. das Darlehen, vollständig zurückgezahlt wurde. Bei einem Hausverkauf in Frankfurt ist es ratsam, sich Hilfe von einem Anwalt oder einem versierten Makler zu suchen.

Der Bedarf muss nachvollziehbar sein und nachgewiesen werden können, sonst ist die Eigenbedarfskündigung nicht rechtens. Die Kündigung für den betroffenen Mietvertrag muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugestellt sein, wenn die Vorgaben erfüllt sind und die Sperrfrist abgelaufen ist. Der Mieter hat dann aber die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen und sich auf die Sozialklausel für Härtefälle zu berufen. Hier wird aber anwaltlicher Rat empfohlen.

Eigentümerwechsel Mieterhöhung Frist/Zulässig?

Hat ihr Vermieter das von ihnen gemietete Haus in Frankfurt verkauft, dann droht grundsätzlich vorerst keine Mieterhöhung. Allerdings ist der neue Eigentümer in der Lage, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Dafür gibt es allerdings zwei Voraussetzungen:

  1. Die letzte Mieterhöhung muss mindestens 12 Monate zurückliegen.
  2. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht werden.

Kommt es zu einer Mieterhöhung, nachdem der neue Eigentümer das Haus saniert hat, dann darf er 11 % der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Reparaturen gelten jedoch nicht als Modernisierung und dürfen daher vom Vermieter nicht auf die laufende Miete aufgeschlagen werden. Werden die Mieter nach dem Hausverkauf in Frankfurt durch die Modernisierungsmaßnahmen erheblich beeinträchtigt, können sie außerdem eine Mietminderung geltend machen.

Eine Mieterhöhung nach dem Hausverkauf ist auch nicht automatisch mit einer Erhöhung der Betriebskosten verbunden. Wichtig für Mieter ist die Regelung, dass derjenige für die Abrechnung der Betriebskosten zuständig ist, der am Ende einer abgelaufenen Abrechnungsperiode Vermieter ist.

Was passiert mit Mietvertrag, wenn Haus in Frankfurt verkauft wird?

Die Mieter sind zunächst bei einem Hausverkauf in Frankfurt geschützt. Das ist gesetzlich geregelt im § 565 des BGB. Der Käufer tritt anstelle des bisherigen Eigentümers in den abgeschlossenen Mietvertrag ein und daher geht das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten auf ihn über. Ein neuer Mietvertrag ist nicht notwendig, auch wenn darin noch der Name des alten Vermieters steht.

Die Kaution aus dem Mietvertrag geht an den neuen Eigentümer über und wird bei Auszug der Mieter entsprechend der gültigen Gesetze und Vorgaben ausbezahlt. Kommt es zu einer Kündigung wegen Eigenbedarfs, dann können sich Mieter auf besonders schwerwiegende Gründe, die sogenannten Härtefallregelung, berufen. Diese greift beispielsweise bei hohem Alter, Krankheit oder wenn keine Ersatzwohnung gefunden werden kann. Das alles muss aber ausreichend nachgewiesen werden.

Scheidung – Vermietetes Haus muss verkauft werden

Ein Hausverkauf wegen Scheidung ist in Frankfurt häufig der Fall. Allerdings kann der Verkauf der Immobilie nur dann abgewickelt werden, wenn beide Ex-Ehepartner diesem zustimmen. Der Mieter stellt sich dann die Frage, was zu beachten ist, wenn ein vermietetes Haus in Frankfurt wegen Scheidung verkauft wird und welche Probleme dabei entstehen könnten.

In vielen Fällen kommt es zum Hausverkauf, weil einer der Partner selbst in die bisher vermietete Immobilie einziehen muss. Dann kann er unter der Angabe Eigenbedarf das bestehende Mietverhältnis kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt dann, abhängig von der Mietdauer, 3 bis 9 Monate. Bleiben beide Partner in ihrer Wohneinheit wohnen nach der Scheidung, dann können sie jeweils ihren Teil weiterverkaufen oder auch weitervermieten. Wir beraten Sie gerne bei Fragen zum Immobilienverkauf nach der Scheidung.

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Hausverkauf in Frankfurt – Muss ich die Kaufinteressenten in die Wohnung lassen?

Bei einem Verkauf kommt es in der Regel auch zu Besichtigungen. Das bedeutet, der Mieter muss Besuche von seinem Vermieter oder den Kaufinteressenten sowie ggf. einem Makler dulden. Die Besichtigungstermine sind allerdings mit dem Mieter mit ausreichender Vorlaufzeit abzusprechen. Kommt es dann zum Eigentümerwechsel, kann man als Mieter auch die Miete bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts hinterlegen.

Das ist durchaus sinnvoll, denn es kommt nach einem Hausverkauf mit Mietern in Frankfurt häufig zu Unklarheiten, wohin die Miete gezahlt werden soll. Außerdem macht der Eigentümerwechsel keine Zwischenabrechnung der Nebenkosten notwendig.

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