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Vergleichswertverfahren bei Immobilien

Eines der drei Bewertungsverfahren für Immobilien ist das Vergleichswertverfahren. Im Gegensatz zu Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren bildet das Vergleichswertverfahren das Markt-Geschehen am präzisesten ab. Bei diesem Verfahren werden Vergleichswerte von ähnlichen bereits verkauften Immobilien herangezogen, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Dieses Verfahren wird vor allem bei privatem Wohneigentum genutzt. Bei gewerblichen Immobilien und komplexen Gebäuden stößt das Vergleichswertverfahren oft an seine Grenzen, da es an Vergleichsparametern mangelt.

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Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren für Immobilien stellt eine präzise Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und selbst genutzten Immobilien dar. Es bildet das Markt-Geschehen gut ab, da es auf konkreten Werten realer Käufe basiert. Wichtig sind die Angaben und Werte von Gutachterausschüssen, bei denen es sich um bereits erzielte Werte für verschiedene Immobilienarten handelt. Gutachterausschüsse stellen diese Werte kategorisch geordnet zur Verfügung.

Beim Vergleichswertverfahren spielen die Herstellungskosten einer Immobilie oder die möglichen Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung nur eine untergeordnete Rolle. Die wichtigste Grundlage des Vergleichswertverfahrens ist das Markt-Geschehen, das von Angebot und Nachfrage geprägt wird.

Rechtliche Grundlagen für das Vergleichswertverfahren

Rechtliche Grundlagen des Vergleichswertverfahrens für Immobilien sind die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und das Bewertungsgesetz (BewG):

  • § 13 ImmoWertV unterscheidet zwischen Ertragsfaktoren, die sich auf zu erwartende jährliche Erträge beziehen, und Gebäudefaktoren, bei denen es sich um Raum- und Flächenmerkmale einer Immobilie handelt. Der Vergleichswert ergibt sich durch die Verrechnung des Vergleichsfaktors mit dem Ertrag pro Jahr oder einer anderen Bezugseinheit.
  • § 15 ImmoWertV sieht die Wertermittlung auf der Grundlage von Vergleichsfaktoren bei bebauten Grundstücken vor. Bei bebauten und unbebauten Grundstücken kann der Wert von Vergleichspreisen abgeleitet werden, die ausreichend vorhanden sein müssen.
  • § 179 BewG schreibt die gesonderte Berücksichtigung des Bodenwertes vor, wenn Vergleichswerte nur auf bauliche Anlagen bezogen sind. Bodenrichtwerte sind die Grundlagen für die Ermittlung des Bodenwertes.
  • § 182 BewG sieht das Vergleichswertverfahren bei der Bewertung von Immobilien für die Erbschaftssteuer vor. Die Bewertung kann mit dem direkten Vergleich von vergleichbaren Kaufpreisen oder indirekt anhand von Vergleichsfaktoren erfolgen.
  • § 183 BewG schreibt die Ermittlung von Vergleichsfaktoren durch Gutachterausschüsse anhand von Bezugsfaktoren wie Grundstücksfläche vor.

Unterschied zwischen direktem und indirektem Vergleichswertverfahren

Bei der Immobilienbewertung mit dem Vergleichswertverfahren wird zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswertverfahren unterschieden.

Direktes Vergleichswertverfahren – optimal für die Bewertung einer Immobilie

Optimal für die Bewertung einer Immobilie ist das direkte Vergleichswertverfahren, wenn Kaufpreise vergleichbarer Objekte vorliegen. Damit die Objekte miteinander vergleichbar sind, müssen sie ähnliche Merkmale aufweisen:

  • Lage
  • Bodenbeschaffenheit, beispielsweise Untergrund und Tragfähigkeit
  • Grundstücksgröße
  • Grundstücksgestaltung
  • Erschließungsgrad
  • Art und Größe der baulichen Anlage
  • Bauzustand und Alter der baulichen Anlage

Soll das direkte Vergleichswertverfahren bei einer Wohnung angewendet werden, kann der Kaufpreis einer ähnlichen kürzlich verkauften Wohnung im selben Haus als Orientierung dienen.

Indirektes Vergleichswertverfahren – wenn keine direkten Vergleichswerte vorhanden sind

Liegen keine direkten Vergleichswerte zur Bewertung einer Immobilie vor, wird das indirekte Vergleichswertverfahren angewendet. Die Grundlage für die Wertermittlung einer Immobilie sind Verkäufe in der Vergangenheit, die von Sachverständigen herangezogen werden müssen. Bei Gutachterausschüssen fordern die Sachverständigen Datensätze zu örtlichen Verkäufen der letzten Jahre an.

Kaufpreise, die bereits vor einigen Jahren erzielt wurden, sind mit den aktuellen Kaufpreisen nicht vergleichbar. Daher müssen diese Kaufpreise anhand verschiedener Faktoren segmentiert werden:

  • Baujahr
  • Art der Immobilie
  • Lage

Unterscheidet sich die zu bewertende Immobilie durch wertbeeinflussende Merkmale von den Vergleichsobjekten, müssen Sachverständige individuelle Anpassungen durch Zu- oder Abschläge vornehmen. Der Anpassungsfaktor mit den individuellen Zu- und Abschlägen muss unter 35 Prozent liegen, damit die Vergleichsobjekte zulässig sind und die Immobilienbewertung nicht angefochten werden kann.

Beispiel aus der Praxis für das direkte Vergleichswertverfahren

Ein einfaches Beispiel aus der Praxis soll erläutern, wie das direkte Vergleichswertverfahren funktioniert. Zur Ermittlung des Verkehrswertes dient die folgende Formel:

Verkehrswert = (Kaufpreis des Vergleichsobjektes / Wohnfläche des Vergleichsobjektes) x Wohnfläche des Bewertungsobjektes

Für das Beispiel werden die folgenden Werte angesetzt:

Kaufpreis des Vergleichsobjektes:  450.000 Euro
Wohnfläche des Vergleichsobjektes:  120 Quadratmeter
Wohnfläche des Bewertungsobjektes: 150 Quadratmeter

Berechnung (450.000 Euro / 120 m²) x 150 m²

Verkehrswert 562.500 Euro

Dieses Beispiel soll lediglich veranschaulichen, wie das direkte Vergleichswertverfahren funktioniert. In der Praxis können noch weitere Parameter herangezogen werden, die in die Ermittlung des Verkehrswertes einfließen.

Relevante Faktoren für das Vergleichswertverfahren

Welche Faktoren beim Vergleichsverfahren für Immobilien herangezogen werden, hängt davon ab, ob ein unbebautes Grundstück oder ein Gebäude bewertet werden müssen.

Bei der Bewertung eines unbebauten Grundstücks sind folgende Faktoren relevant:

  • Erschließungsgrad mit Anbindung an öffentliche Straßen, Stromnetz, Kanalisation, vorhandene Kommunikationsleitungen
  • Bodenbeschaffenheit mit Altlasten aus früherer Nutzung oder ob der Boden tragfähig für ein Bauwerk ist
  • Bodenschätze, die eventuell abgebaut werden könnten
  • Mikrolage mit Lärmbelästigung und Luftemissionen
  • Bau- und planungsrechtliche Einschränkungen
  • Nutzungseinschränkungen mit Verboten, die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen sind

Beispiel für die Wertermittlung mit dem indirekten Vergleichswertverfahren

Die Wertermittlung einer Immobilie mit dem indirekten Vergleichswertverfahren ist deutlich komplizierter als mit dem direkten Vergleichswertverfahren. Ein einfaches Beispiel mit einem Vergleichswertverfahren Schema soll erläutern, wie der Verkehrswert indirekt ermittelt werden kann.

Auch hier dient das Beispiel nur zur Veranschaulichung, da das Vergleichswertverfahren Schema in der Praxis noch wesentlich komplexer sein kann.

Um den Kaufpreis pro Quadratmeter für das Bewertungsobjekt zu ermitteln, werden Zu- und Abschläge auf den Kaufpreis für das Vergleichsobjekt angerechnet. Der Kaufpreis pro Quadratmeter wird jeweils mit der Zahl der Quadratmeter multipliziert, um den Verkehrswert zu berechnen.

Als Beispiel dient eine Eigentumswohnung in Frankfurt:

Größe
Vergleichsobjekt: 100 m²
Bewertungsobjekt: 100 m²

Baujahr
Vergleichsobjekt: 1989
Bewertungsobjekt: 1992
Zu- und  Abschläge: + 4 %

Stockwerk
Vergleichsobjekt: Dachgeschoss
Bewertungsobjekt: 1. Stock
Zu- und  Abschläge: + 15 %

Zustand
Vergleichsobjekt: modernisiert
Bewertungsobjekt: Gemäß Baujahr
Zu- und  Abschläge: – 17 %

Ausstattung
Vergleichsobjekt: gehoben
Bewertungsobjekt: gehoben

Lage
Vergleichsobjekt: ruhige Lage
Bewertungsobjekt: ruhige Lage

Kaufpreis / m²
Vergleichsobjekt: 2.150 €
Bewertungsobjekt: 2.193 €

Verkehrswert
Vergleichsobjekt: 215.000 €
Bewertungsobjekt: 219.300 €

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Ergänzend zu den Bewertungskriterien für ein unbebautes Grundstück müssen bei einem Gebäude noch weitere Faktoren berücksichtigt werden:

  • Art des Gebäudes, ob es sich um eine Wohn-, Gewerbe- oder Sonderimmobilie handelt
  • Größe des Gebäudes
  • Ausstattungsqualität
  • Bauweise, beispielsweise Holz- oder Massivbauweise, Energieeffizienz
  • Restnutzungsdauer, wie lange das Haus bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch genutzt werden kann
  • gesetzliche Verbote oder Beschränkungen, beispielsweise Denkmalschutz oder Grunddienstbarkeit
  • Art und Verwendung der umliegenden Immobilien
  • bei Mietobjekten Erträge durch Vermietung

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Das Vergleichswertverfahren kann bei allen Immobilien angewendet werden, wenn genügend Daten zu vergleichbaren Objekten vorliegen. Zumeist wird es bei privat genutztem Wohneigentum wie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern angewendet. Es eignet sich auch für unbebaute Grundstücke, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften.

Anwendungsbeispiele für das Vergleichswertverfahren sind:

  • Immobilientransaktionen wie Kauf oder Verkauf einer Immobilie
  • Vermögensauseinandersetzungen wie Schenkung, Scheidung oder Erbschaft

Es gibt neben dem Vergleichswertverfahren noch zwei weitere Verfahren zur Immobilienbewertung:

Beim Ertragswertverfahren wird ermittelt, welcher Einkünfte bei der Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie erzielt werden können. Dieses Verfahren wird daher meistens angewendet, wenn eine Immobilie vermietet oder verpachtet werden soll.

Das Sachwertverfahren wird seltener angewendet. Der Sachwert stellt den Gesamtwert aus Gebäudewert und Bodenwert dar.

Ist das Vergleichswertverfahren für das Finanzamt wichtig?

Auch das Finanzamt muss Immobilien bewerten, wenn es um Schenkungs- oder Erbschaftssteuer geht. Es muss dafür den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln. Das Vergleichswertverfahren wird vom Finanzamt angewendet, wenn es sich um Eigentumswohnungen, Ein- oder Zweifamilienhäuser handelt. Sind nicht genügend vergleichbare Objekte vorhanden, kann das indirekte Vergleichswertverfahren vom Finanzamt genutzt werden. Das Finanzamt kann aber auch das Sachwert- oder Ertragswertverfahren anwenden.

Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens für die Erbschaftssteuer ist ein Beispiel für die Anwendung des Verfahrens durch das Finanzamt. Der Verkehrswert ist die Grundlage für die Ermittlung der Erbschaftssteuer. Haben Sie eine Immobilie geerbt, können Sie einen Freibetrag ausschöpfen, dessen Höhe abhängig vom Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser ist.

Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Für die Immobilienbewertung ist das Vergleichswertverfahren eine zuverlässige und präzise Methode. Es hat Vorteile, aber auch Nachteile.

Das sind die Vorteile:

  • wird routinemäßig von Sachverständigen und auch vom Finanzamt genutzt, da es die einfachste und zuverlässigste Methode zur Immobilienbewertung ist
  • Marktniveau wird realistisch abgebildet, da das Verfahren auf realistischen Kaufpreisen beruht
  • eignet sich für unbebaute Grundstücke und privat genutzte Wohnimmobilien
  • ist leicht nachvollziehbar

Das sind die Nachteile:

  • hohe Fachkompetenz des Sachverständigen erforderlich
  • nicht immer genügend Parameter von vergleichbaren Objekten vorhanden nicht geeignet bei ungewöhnlichen und komplexen Objekten
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Fazit

Möchten Sie eine Immobilie in Frankfurt verkaufen, muss eine Bewertung erfolgen. Das Vergleichswertverfahren ist eine zuverlässige und präzise Methode, da es auf realen Kaufpreisen basiert. Damit dieses Verfahren zur Immobilienbewertung genutzt werden kann, müssen genügend Daten von vergleichbaren Objekten vorliegen. Sachverständige können abhängig von den vorhandenen Daten das direkte oder indirekte Vergleichswertverfahren anwenden. Mangelt es an Daten oder handelt es sich um eine komplexe Immobilie, ist dieses Verfahren nicht geeignet.

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