Wissenswertes rund um das Sachwertverfahren

Bevor wir uns der Berechnung von Sachwertverfahren bei Immobilien widmen, werfen wir einen Blick auf die Grundlagen, auf denen die Methode aufbaut.

Rechtliche Basis

Mit Beginn des Jahres 2022 wurde die bis dahin einschlägige, fast 50 Seiten umfassende Sachwertrichtlinie durch die Neufassung der ImmoWertV ersetzt. Diese soll eine Vereinheitlichung der Berechnungsgrundsätze für Immobilienbewertungen sicherstellen, vereinfacht wurde die Kalkulation des Sachwertverfahrens damit jedoch nicht. Geregelt wird sie in den §§ 35 bis 39 i. V. m. § 21 der Verordnung.

Steuerliche Aspekte

Auch Steuerverwaltungsbehörden sind gemäß § 182 Bewertungsgesetz (BewG) an eine der drei Methoden zur Ermittlung von Immobilienwerten verpflichtet. Dabei nutzt das Finanzamt das Sachwertverfahren nach §§ 258 ff. i. V. m. § 247 Abs. 2 BewG in der Regel zur Bewertung von geteiltem Eigentum, geschäftlich und gemischt verwendeten sowie sonstigen bebauten Grundstücken.

Rechnerische Grundlagen

Aus insgesamt drei Säulen wird der materielle Wert einer Immobilie ermittelt:

1. Herstellungskosten aller baulichen Anlagen auf dem betroffenen Grundstück. Berücksichtigt werden Ausstattung und Qualität. Beispiele: Wege, Garagen, Dachgeschoss, Fenster, Heizungsanlage. Zudem spielt hier beim Sachwertverfahren die Bruttogrundfläche des Gebäudes eine Rolle.
2. Bodenrichtwert des Grundstücks. Die Festlegung pro Quadratmeter erfolgt anhand amtlicher Kaufpreissammlungen durch lokale Ausschüsse oder Gutachter
3. Marktanpassungsfaktor in Form von Gutachter-Wertzahlen zu tatsächlich gezahlten Durchschnittspreisen regionaler Immobilien

Wir haben Ihnen bereits die Berechnungsgrundlagen des Sachwertverfahrens aufgezeigt. Von besonderer Bedeutung ist die zunächst separate Kalkulation von Gebäude- und Bodenwert. Erst am Ende werden die Ergebnisse addiert und mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert.

Die allgemeine Formel für das Sachwertverfahren lautet demnach:

Sachwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert) x Marktanpassungsfaktor

Zur Berechnung des Bodenwerts ziehen Sie zunächst lokale Bodenrichtwerte heran. Diese werden von einem Gemeindeausschuss anhand regionaler Kaufpreise festgelegt, ein unbebauter Bodenzustand wird unterstellt. Auch hier multiplizieren Sie die einschlägige Summe – dieses Mal mit Ihrer Grundstücksfläche.

Formel: Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche in Quadratmetern

Zum besseren Verständnis betrachten wir eine Sachwertverfahren-Berechnung anhand fiktiver, doch konkreter Zahlen.

Ihre Brutto-Gebäudefläche liegt bei 150 Quadratmetern, Ihre Regelherstellungskosten bei 800 Euro pro Quadratmeter und damit bei 120.000 Euro für die gesamte Immobilie.

Bei der Alterswertminderung wird eine jährlich gleichmäßige Abnutzung unterstellt. Sie ergibt sich aus dem Baujahr und der erwarteten Restnutzungsdauer der Immobilie. Bleiben wir bei unserem Beispiel einer jährlich 1,25-prozentigen Wertminderung und unterstellen wir ein Gebäudealter von 20 Jahren, beträgt die Wertminderung 25 Prozent und damit 30.000 Euro. Sie wird nun von den Herstellungskosten abgezogen und führt zu einem Gebäudesachwert von 90.000 Euro.

Bei einer Grundstücksgröße von 300 Quadratmetern und einem Bodenrichtwert von 150 Euro pro Quadratmeter ergibt sich ein Bodenwert von 45.000 Euro. Er wird zum Gebäudesachwert addiert. Der vorläufige Sachwert liegt bei 135.000 Euro.

Es bleibt die Marktanpassung. Entsprechende Gutachten ergeben einen regionalen Immobilienverkauf zu 80 Prozent des vorläufigen Sachwerts. Entsprechend beträgt der Marktanpassungsfaktor 0,8 und der endgültige Sachwert damit 108.000 Euro.

Werfen wir noch einen Blick auf die Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens. Die größte Kritik zielt auf die fehlende Einbeziehung von Angebot und Nachfrage des jeweiligen Gebäudetyps. So verlieren Gebäude beim Sachwertverfahren mit zunehmendem Alter automatisch an Wert – möglicherweise ziehen Käufer jedoch Altbauvillen im Jugendstil modernen Neubauten vor.

Vorteile des Sachwertverfahrens

• objektive Berechnung des reinen Gebäude-Substanzwerts
• Nutzbar für Immobilien ohne Vergleichsobjekte

Nachteile des Sachwertverfahrens

• mangelnde Datenbasis für seltene Bauarten
• keine Abbildung des tatsächlichen Marktgeschehens