Ertragswertverfahren bei Immobilien

Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn ein Gebäude oder ein Grundstück vermietet bzw. verpachtet werden soll. So kann der mögliche Ertrag, der mit dem Objekt erwirtschaftet werden kann, errechnet werden. Das ist für den Käufer bzw. Eigentümer einer Mietimmobilie von größter Bedeutung. Da solche Investitionen meist als Kapitalanlage gesehen werden.

Insgesamt gibt es drei Verfahren, mit denen der Marktwert (oder auch Verkehrswert) der Immobilie bestimmt werden kann. Neben dem Ertragswertfahren gibt es noch das:

Vergleichswertverfahren:

• Kommt meist zum Einsatz bei Grundstücken und privat genutztem Eigentum wie Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus
• Zur Wertermittlung werden beim direkten Vergleichsverfahren vergleichbare Objekte aus der Umgebung sowie Marktberichte von Immobiliengutachtern herangezogen. Dabei sind die jeweiligen Verkaufspreise und die Vergleichbarkeit der Immobilien ausschlaggebend.
• Liegen keine aktuellen Vergleichspreise vor, findet das indirekte Vergleichsverfahren Anwendung. Dabei wird der Wert anhand des Endpreises verkaufter Objekte in der Vergangenheit ermittelt

Sachwertverfahren:

Kommt seltener zum Einsatz als das Ertragswertverfahren

• Bildet den Gesamtwert aus Gebäudewert und Bodenwert. Der Gebäudewert errechnet sich aus den Baukosten des Gebäudes plus Außenanlagen sowie Abzügen durch altersbedingte Wertminderung und eventuelle Gebäudeschäden. Der Bodenwert wird ermittelt durch die Formel: Bodenrichtwert x Grundstücksfläche

Für die Ermittlung des Ertragswertes werden einige Faktoren benötigt, die es zu ermitteln gilt:

Rohertrag

Der wichtigste Ausgangswert ist die Nettokaltmiete, diese stellt den Rohertrag bei Immobilien dar.

Der Rohertrag ist die Summe aller Einnahmen, die durch das Grundstück bzw. die Immobilie erwirtschaftet werden. Im Rohertrag sind die Bewirtschaftungskosten nicht enthalten, da diese in der Regel voll auf den Mieter umgelegt werden.

Bewirtschaftungskosten

Unter die Bewirtschaftungskosten fallen Instandhaltung, Verwaltung und Abschreibungen. Diese werden dann vom Rohertrag unter Anwendung der Formel abgezogen.

Liegenschaftszins

Ebenso entscheidend für die Berechnung durch das Ertragswertverfahren ist der Liegenschaftszins. Dieser ist ein Durchschnittswert des umgebenden Immobilienmarkts. In Abhängigkeit von diesem erhöht sich der Marktwert bzw. Verkehrswert der Immobilie.

Bodenwert

Beim vereinfachten Ertragswertverfahren ist der Bodenwert der entscheidende Faktor. Durch eine Umstellung der Formel wird dieser Wert nur noch einmal benötigt, daher vereinfachtes Ertragswertverfahren.

Der Bodenwert wird durch folgende Formel berechnet: Bodenrichtwert x Grundstückfläche

Der Bodenrichtwert wird anhand von Bodenrichtwertkarten ermittelt. Diese werden regelmäßig durch Immobiliengutachter der jeweiligen Stadt erstellt.

Rentenbarwertfaktor

Als letzten Punkt folgt der Rentenbarwertfaktor, auch Vervielfältiger (V) genannt. Dieser Wert muss anhand der geplanten Restnutzungsdauer und des Liegenschaftszinses berechnet werden.

Für die Berechnung des Rentenbarwertfaktors V wird folgende Formel verwendet:

V = ((i+1)n∗i)/((i+1)n−1)

i = Liegenschaftszins | n = Nutzungsdauer

Aus diesen Werten wird die Formel des vereinfachten Ertragswertverfahrens gebildet.

Grundstücksgröße: 1.000 m²
Bodenrichtwert pro Quadratmeter: 80 € / m²
Bodenwert: 80.000 € Grundstücksgröße x Bodenrichtwert
Rohertrag: 30.000 € marktübliche Miete pro Jahr
Bewirtschaftungskosten: 5.000 € Hausverwaltung, Abschreibung, Instandhaltung

= Reinertrag des Grundstücks: 25.000 €

Bodenwertverzinsung: 2.400 € Bodenwert x Liegenschaftszins (3 %)

= Gebäudereinertrag: 23.600 €

Vervielfältiger: x 19,6  Restnutzungsdauer 30 Jahre

= Gebäudeertragswert: 462.560 €

Vorläufiger Ertragswert: 542.560 € + Bodenwert
Wertbeeinflussende Faktoren: 20.000 € Schäden am Gebäude, etc.

= Ertragswert (Verkehrswert): 522.560 €

Beim Ertragswertverfahren wird die Immobilie bzw. das Grundstück als Kapitalanlage betrachtet, so kann die Rentabilität der Investition ermittelt werden. Das Verfahren ist in seiner korrekten Anwendung anspruchsvoll und fordert eine hohe Kenntnis des örtlichen Immobilienmarktes.

Aufgrund seiner Komplexität und den damit verbundenen Kosten wird das Ertragswertverfahren meist nur bei Wertgutachten von Immobilien oder Grundstücken eingesetzt.

Es ist aber auch möglich, den voraussichtlich erzielbaren Preis am Immobilienmarkt anhand von Nettokaltmiete, Lage und Zustand der Gebäude annähernd einzuschätzen. Allerdings sind auch hierfür immobilienspezifische Kenntnisse hilfreich.

Gerne stehen wir Ihnen dabei zur Verfügung.