Veräußert der Inhaber einer Immobilie dieses innerhalb von 10 Jahren nach Kauf, kann eine sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Gewinne aus Geschäften wie beispielsweise Grundstücken, Wertpapieren und Immobilien fallen laut § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Einkommensteuergesetz an.
Somit kann der Staat bei einem erneuten Haus- oder Immobilienverkauf Einkommensteuer verlangen. Die sogenannte Spekulationssteuer für Immobilien wird jedoch erst dann fällig, wenn diese innerhalb von 10 Jahren erneut verkauft wird. Zugrunde liegt hierbei die Spekulation auf eine kurzfristige Wertsteigerung. Diese Steuer fällt unter den Begriff „Spekulationssteuer“.
Werden jedoch einige Punkte berücksichtigt, ist es problemlos möglich, die Spekulationssteuer beim Hausverkauf zu umgehen. Welche dies sind und wie dies für den eigenen Zweck genutzt werden kann, haben wir in diesem Artikel zusammengefasst.
Diese angemerkten 10 Jahre fallen unter die sogenannte „Spekulationsfrist“. Diese Steuer wird nur dann erlassen, wenn der Besitzer selbst die letzten drei Jahre sein eigenes Haus bewohnt. Eine offizielle Steuer ist die Spekulationssteuer nicht. Es ist lediglich eine Art der Einkommensteuer bei einer privaten Veräußerung.
Sollte es beim Verkauf zu einer positiven Differenz zwischen dem Kaufpreis und Verkaufspreis geben, muss der Verkäufer auf diese Summe Steuern zahlen, da dies als Veräußerungsgeschäft gewertet wird. Zudem erhöhen sich durch den Verkauf der Immobilie wie beispielsweise eine Wohnung die Jahreseinkünfte. Somit werden alle anderen Einnahmen aufgrund der Steuerprogression ebenfalls höher versteuert.
Einen festen Steuersatz gibt es bei der Spekulationssteuer für das Haus nicht. Es ist überwiegend von dem Verkaufspreis und dem persönlichen Steuersatz abhängig, wie hoch die Steuerlast ausfällt. Zudem hängt die Höhe der Steuer auch mit dem Kaufpreis zusammen, für den die Immobilie gekauft wurde, ebenso spielen die Veräußerungskosten und die Anschaffungskosten berücksichtigt.
Wer diese Steuer nicht zahlen möchte, sollte zunächst die Frist von 10 Jahren zwischen dem Kauf einer Immobilie und dem Verkauf eben jener berücksichtigen. Von gesetzgebender Seite wurde diese Frist eingerichtet, um so Privatpersonen hinsichtlich der Steuern zu entlasten.
Wer sein Haus verkaufen möchte, sollte, wenn möglich, diese Frist verstreichen lassen. Denn bei einem anschließenden Hausverkauf in Frankfurt fällt dann keine Spekulationssteuer mehr an. Als Stichdatum zählt hierbei das Datum der Beurkundung der beiden Kaufverträge.
Eine weitere Möglichkeit, die Spekulationssteuer für Immobilien zur Eigennutzung zu umgehen, besteht darin, wenn der Eigentümer selbst diese Immobilie nutzt. Durch die vorangegangene Eigennutzung von mindestens 3 Jahren lässt sich die Besteuerung ebenfalls vermeiden.
Es gibt heutzutage auf diversen Internetseiten Rechner für die Spekulationssteuer. Ebenso kann sich grob an folgender Berechnungsgrundlage orientiert werden:
Der Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises unter Berechnung der Veräußerungskosten ergeben den Netto-Gewinn. Abhängig von den jährlichen Einnahmen wird der Steuersatz bestimmt.
Tipp: Vom Verkaufspreis können auch die Nebenkosten bei vermieteten Wohnungen und Häusern abgezogen werden. Dadurch lässt sich der zu versteuernde Gewinn ebenfalls reduzieren.
Um einen ersten Eindruck über die Höhe der Spekulationssteuer zu erhalten, sollte die Anschaffungskosten dem Verkaufspreis gegenüberstellen. Die Abschreibung erhöht sich anlässlich der Zeit, indem die Immobilie gehalten wird. Somit werden Anschaffungspreis minus der Abschreibungen dem Verkaufspreis gegenübergestellt.
Der zu versteuernde Gewinn wird durch verschiedene andere Kosten ebenfalls gemindert. Diese sind:
In der Einkommensteuererklärung wird der Gewinn als zusätzliches Einkommen angerechnet. Je höher dieses ist, desto mehr muss versteuert werden. Es ist somit auch vom Steuersatz des Verkäufers abhängig. Jedes Jahr können bei Immobilien zwei Prozent vom Kaufpreis abgezogen werden.
Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre. Veräußert der Käufer seine Immobilie und erhält damit einen Gewinn, fällt die Spekulationssteuer an. Im Regelfall beträgt diese 10 Jahre. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Verkäufer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkauft.
Wer in Frankfurt gewerblich Immobilien verkauft, muss auf jede der von ihm verkauften Immobilien die sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Als gewerblicher Verkäufer gilt, wer mehr als drei Immobilien im Jahr verkauft. Dadurch entsteht eine Gewinnerzielungsabsicht. Auch wenn eine Person mehrere Mehrfamilienhäuser besitzt und mindestens drei Wohnungen jährlich verkauft wird seitens des Finanzamtes als gewerblicher Verkäufer eingestuft.
Ein braches Grundstück ist nicht bewohnbar. Somit können hierbei keine Unterscheidungen zwischen Fremd- und Eigennutzung gemacht werden. Daher ist es bei diesem besonderen Punkt auch nicht möglich, die Spekulationssteuer für das Grundstück zu umgehen. Wer sein Grundstück somit innerhalb der Spekulationspflicht verkaufen möchte, der muss mit der Spekulationssteuer rechnen.
Die Spekulationssteuer berechnet sich nicht anhand des Tages, an dem der Erbe die Immobilie geschenkt bekam, sondern ab dem Datum des Kaufes durch den Erblasser. Ist dieser zu dem Zeitpunkt des Erbes bereits zehn Jahre her, kann die Immobilie ohne Steuer verkauft werden.
Auch bei einer Schenkung gilt, dass die Spekulationsfrist nicht mit dem Tag der Schenkung in Kraft tritt, sondern mit dem Tag des Kaufvertrages der Immobilie. Ebenso kann bei einem Immobilienverkauf an Familienangehörige die erwähnte Steuer anfallen, wenn die Jahresfrist von zehn Jahren nicht berücksichtigt wurde. Damit sind auch Ehepartner oder Kinder mit eingeschlossen. Es handelt sich um ein Veräußerungsgeschäft. Dies betrifft auch die eigene Familie, Freunde und auch Fremde.
Es gibt keinen Unterschied zwischen einem Haus und einer Wohnung bezüglich der Spekulationssteuer. Der Käufer muss dieses Objekt mindestens zehn Jahre gehalten werden. Damit wird die Spekulationssteuer umgangen. Ebenso fallen keinerlei Steuern an, wenn der Käufer die Immobilie selbst nutzt.
Es ist möglich, die Spekulationssteuer zu umgehen, wenn einige Aspekte dabei beachtet werden. Wie hoch eine solche Steuer ausfällt, ist immer abhängig von verschiedenen Faktoren. Zudem gibt es die Möglichkeit, diese Steuern auch zu mindern, durch verschiedene Maßnahmen.
Alle Angaben ohne Gewähr. Wir empfehlen eine zusätzliche Auskunft bei Ihrem Steuerberater einzuholen.
